首页 / 工具 / 买房计算器

买房计算器：租还是买

拿月供和房租比，比不出结论。买房每年真正花掉的是利息、PMI、房产税、HOA、保险和维修，减去少交的税； 本金是存给自己的，首付放在房子里也有机会成本。这个工具按加州的规则把这几项逐年算出来，和同类房子的租金放在同一张表里比， 看住几年才打平、房价租金利率变了结论怎么变；再算首付不到 20% 多借的那部分到底多贵，以及付完首付现金还够不够。 默认数字是一个复合案例：南加州一套 $1,250,000 的房子，首付 15%，同类房子月租 $5,000。

一 · 房子和贷款

不到 20% 一般要买 PMI。贷款超过当地的 conforming 上限是 jumbo 贷款，利率和首付要求另算，按贷款机构给的数填。

看贷款机构的 Loan Estimate。首付越少、信用分越低，费率越高。

贷款手续费、产权保险、escrow、验房等，不含首付。

经纪佣金、过户税、修缮和 staging。

二 · 每年的持有成本

税单上 voter-approved 的学区、市政债券等，各地不同，看同一个社区的税单。评估值从买价起每年最多涨 2%，自住房先减 $7,000 房主豁免。

新社区常见，不按评估值收，看卖方给的披露文件。工具按每年涨 2% 算。不算可扣的房产税：IRS Pub 530 只让扣按同一税率对全辖区房产征收、用于一般公共用途的房产税；Mello-Roos 只在本社区设施区内收、用来修本区的路、学校、管线，属于「本地受益摊派」，只有能单独证明是维修或利息的那部分可以扣，税单上通常分不出来，所以联邦和加州都按不能扣算。

加州有的地区保险难买、很贵，先拿到报价再填。

屋顶、热水器、空调、外墙。常用的经验值是每年房价的 1%，房子越老越多。

三 · 不买的话，租同类的房子

同一个学区、差不多大小。

四 · 假设

首付不买房、拿去投资的回报，扣掉每年和卖出时的税。这是假设：比如股票指数基金按长期 6%–7% 算，扣税后大约 5%，但每年起伏很大。

五 · 你的税

决定 SALT 上限会不会往下减（$505,000 起）、PMI 保费还能不能扣（$100,000 起递减），以及卖房增值超过豁免的部分按哪档交税。

算联邦 SALT 用：州所得税加房产税，套当年的上限。

六 · 买完现金够不够

支票、储蓄、货币基金、CD。父母从国内汇来的钱，贷款机构会要来源证明和赠与信，早点准备。

不含 401(k)、IRA。现金不够付首付时才动用。

吃饭、交通、保险、托儿、学费、给父母的钱等不能停的开支。住房那部分工具会自己加。

扣完税、401(k) 和福利以后进账户的钱。买房省的税另算，不要先加进来。

—

—

—

每月税后持有成本

—

—

打平年数

—

—

多借那部分的成本

—

—

应急金还差

—

—

每年的税后持有成本 = 利息 + PMI + 房产税（含 Mello-Roos）+ HOA、保险、维修 − 买房少交的税，不含本金。首付的机会成本单列：房子里的净值如果拿去投资，一年能赚多少。最后一列是那一年年底卖房，和一直租比的财富差；底色那一行是打平的年份。
年份利息PMI房产税HOA、保险、维修少交的税税后持有成本净值机会成本同期租金买减租

假设变了，结论怎么变

每次只改一个假设，其他照你填的。打平年数最多看 30 年。
改哪一项—打平年数

首付付多少：多借的那部分和 PMI

买完以后，现金够不够

每年的结余 = 税后到手 + 买房少交的税 − 住房的全部支出（含本金、维修）− 其他必需开支。最后一列是继续租房时的结余，作对照。最多列 10 年。
年份税后到手住房支出少交的税其他必需开支买房后的结余租房的结余
数字之外：买房锁住的是一大笔现金和搬家的自由。工作还不稳定、绿卡还在排期、几年内可能换城市的， 住不满 2 年卖房，增值不能用 §121 豁免（工作调动等情况有部分豁免）；租房则随时可以走。另一面，房贷月供固定，租金每年涨，住得越久，买房的优势越大。 想看买房后税到底省多少，也可以用标准扣除 vs 逐项扣除计算器；已经有房贷、在想要不要提前还的，用房贷与提前还贷计算器； 房产税以后怎么涨、55 岁以后换房和传给孩子，见加州房产税计算器。

本工具按加州的规则算：房产税按 Prop 13（1% 加你填的附加税率，评估值每年涨 2%、跌了按市价），房贷利息联邦按 $750,000、加州按 $1,000,000 本金上限用平均余额法折算， SALT 上限按 2026 年规则和法定的逐年变化，PMI 保费联邦按 AGI 递减、加州不能扣，Mello-Roos 不算可扣的房产税；联邦标准扣除用 2026 年的数、加州用 FTB 2026 年的数，以后各年不做通胀调整。 收入和税率按不变算；没有算 AMT、加州高收入的逐项扣除削减、租房保险、搬家费用、卖证券付首付要交的资本利得税。 卖房时的增值按售价扣卖房成本、再减买价和买入交易成本估算，住满 2 年才扣 §121 豁免，超出部分按联邦长期资本利得、NIIT 和加州税率算。 投资按你填的税后回报每年复利，两边每年花的钱的差额在年底投入。房价、租金、利率和回报都是假设，实际会不同。 本工具为一般性教育资讯，不构成针对个人的投资、税务、贷款或房地产建议。