首页 / 工具 / 加州房产税

加州房产税计算器（Prop 13 / Prop 19）

加州的房产税不按市价收：买入那年的价格是基数，之后每年最多涨 2%，税率是 1% 加当地的债券。 住得越久，评估值离市价越远，每年少交的税越多；这笔好处卖房就没了，所以换房、把房子留给孩子之前都要算一下。 这个工具按 BOE 公布的历年系数推出现在的评估值，再算 55 岁以上换房能带走多少，传给孩子时自住房和出租房各要交多少。 默认数字是一个复合案例：2003 年在湾区花 $560,000 买的自住房，现在市价约 $2,000,000。

一 · 这套房子

1975 年以前买的，Prop 13 以 1975-76 年的评估值为基数，填 1975、买价填那一年的评估值。之后加建、大修的部分另有基年，工具没算。

1% 加选民批准的债券。税单上按评估值收的几行加起来除以评估值，就是这个数。Mello-Roos、垃圾费等按户收的固定费用不在里面。

自住房的评估值先减 $7,000 再算税，每年约省 $70–$80。要向县估价官交一次 BOE-266 表。

每年的系数是加州 CPI 和 2% 取小，大多数年份是 2%，有几年更低（2010-11 年还是负的）。和税单上的评估值对一下，差很多的话，多半是加建、大修或者 Prop 8 降过值。

二 · 55 岁以上换房

Prop 19：卖掉自住房前后 2 年内在加州任何一个县买或盖新的自住房，评估值可以带走，一生最多 3 次。重度残障和山火、自然灾害的灾民不限年龄。买新房后 3 年内向新房所在县交申请表（BOE-19-B），晚交的只从交表那年起算。

旧房按现在的市价卖。新房不超过「旧房卖价 × 这个比例」的，评估值整个带走；超过了，新房价减旧房卖价的整个差额都要加到带过去的评估值上，不是只加超出比例的那一截。

三 · 传给子女

赠与、卖给孩子、过世后继承都算父母子女间转让。工具按现在的评估值和额度算；额度每两年调整一次。父母都不在了，孙子女也可能适用。

—

—

—

现在的评估值

—

—

往后合计少交

—

—

55 岁以上换房

—

—

传给孩子：出租房多交

—

—

往后：评估值每年 +2%，市价按你填的涨

往后的系数还没公布，评估值按每年 2% 上限推（实际可能更低）。市价跌到评估值以下的年份按市价（Prop 8）。
财年评估值市价房产税按市价重估的税少交累计少交

55 岁以上换房：评估值带走多少

新房和旧房都按同一个税率算；新房在别的县，税率按那边的税单。10 年合计按两边的评估值每年都涨 2% 算。
项目金额

传给子女：沿用多少、重估多少

Prop 19 只保护「家庭自住房」：父母自住、孩子在一年内搬进去当自己的主要住所并申请房主豁免。出租房、度假房，或者孩子不住，都按市价重估。
项目自住房（孩子搬进去住）出租房或孩子不住
几件容易忽略的事：孩子搬进去以后又搬走、改成出租，从不住的那天起优惠就没了，下一个评估日按转让当时的市价（加上之后的调整）重估。 几个孩子继承一套房、只有一个住进去的，其他人的份额怎么处理、要不要买断，先问律师。 2021 年 2 月 16 日以前适用的是 Prop 58：父母的自住房不管孩子住不住都能沿用评估值，其他房产评估值 $1,000,000 以内也能沿用；那以后才改成现在的规则。 房子放在生前信托里，转到孩子名下一样适用 Prop 19；放进不可撤销信托、LLC 的，要看具体安排。 传房子和传钱的税要放在一起看：孩子继承时房子的成本基础按过世当天的市价重置，生前赠与则没有，见成本基础重置。

从买入到现在的评估值

—
财年当年系数评估值房产税

本工具只算按评估值收的从价税（1% 加你填的债券税率），不含 Mello-Roos、垃圾费、特别评估等固定收费，也没算加建和大修带来的新基年。 过去的评估值按 BOE 公布的历年系数（或每年 2%）从买价推出来，没算 Prop 8 降值后再涨回去的过程，和税单上的数可能有出入，以县估价官的记录为准。 往后几年按 2% 上限推。55 岁以上换房按旧房现在的市价卖出、新房价格就是新房市价来比；父母子女间转让按现在的额度 $1,044,586（2025-02-16 至 2027-02-15）计算。 加州房产税另有退伍军人、残障等豁免和老年人缓缴，没有算进来。本工具为一般性教育资讯，不构成针对个人的税务、法律或房地产建议。