卖掉国内的房子：美国怎么征税、成本基础怎么定、汇率按哪天算、中国交的税能抵多少

美国税务居民卖出国内的房产，美国有权对增值征税。这一点多数人知道。不知道的是这笔税怎么算。成本基础和汇率这两件事，尤其容易让实际应税利得和直觉差很远。

先说结论：四步

成本基础：买入价（含契税、装修等资本性支出），按买入当天的汇率折成美元
售价：卖出价减去交易费用，按卖出当天的汇率折成美元
利得 = 美元售价 − 美元成本基础，持有超过一年按长期资本利得税率（0/15/20%）加 NIIT 3.8%
抵免：在中国交的所得税，用 Form 1116 抵联邦所得税，抵免额有上限；NIIT 和加州州税不能抵，没抵掉的部分照交

每一步都有细节。

汇率：两个时点，两个汇率

美国税法要求用交易发生当天的汇率。买入时 ¥1 ≈ $0.146（2010 年 6 月），卖出时 ¥1 ≈ $0.149（2026 年 9 月）。汇率的变化本身会改变美元口径的利得。

卖出时人民币比买入时贬值，美元口径的利得会比“人民币利得按卖出日汇率折算”小；卖出时人民币比买入时升值，美元利得会被放大。方向事先说不准：2010 年买、2026 年卖的房子，两头汇率差不多，几乎没有汇率效应；2023 年按 ¥7.30 = $1 买进 ¥5,000,000、2026 年按 ¥6.71 卖出 ¥4,800,000 的，人民币亏了 ¥200,000，美元口径反而赚了约 $30,400，要在美国报税。

复合案例　·　一套上海房产，2010 年买、2026 年卖

买入：2010 年 6 月，总价 ¥3,000,000，契税和中介费 ¥60,000，装修 ¥200,000（资本性支出可计入基础）。当时汇率约 ¥6.83 = $1。美元成本基础 = ¥3,260,000 ÷ 6.83 = $477,306

卖出：2026 年 9 月，成交价 ¥9,000,000，中介费和税费 ¥180,000。当时汇率约 ¥6.71 = $1（美联储 H.10，2026 年 9 月 25 日为 6.7110）。美元售价 = ¥8,820,000 ÷ 6.71 = $1,314,456

利得 = $1,314,456 − $477,306 = $837,150

对比人民币口径：¥8,820,000 − ¥3,260,000 = ¥5,560,000，按 6.71 折算是 $828,614。卖出时人民币比 2010 年略升值，美元利得多了约 $8,536。

美国税：卖房者是合报家庭，当年其他应税收入 $150,000。$837,150 利得堆在 $150,000 之上：$463,700 落在 15% 段（合报 15% 段到 $613,700），剩下的 $373,450 落在 20% 段。

15% × ($613,700 − $150,000) = $69,555
20% × ($987,150 − $613,700) = $74,690
资本利得税小计 $144,245
NIIT：收入超过门槛（合报 MAGI $250,000）的部分另有 3.8%。本例 MAGI 约 $1,019,350，超出 $250,000 的部分 $769,350 × 3.8% = $29,235
加州把资本利得当普通收入征税，这笔利得叠在 $150,000 之上，从 8% 档的顶端起，经过 9.3%、10.3% 一路进到 11.3% 档（按 FTB 2026 年税率表）：约 $80,700

中国税：个人出售住房按差额 20% 或核定征收（各地不同，以当地税务局为准）。假设按差额 ¥5,560,000 × 20% = ¥1,112,000，按缴税当天汇率折算（假设和卖出日相同）≈ $165,700。

抵免后：中国交的 $165,700 用 Form 1116 抵联邦所得税，但抵免有上限。Form 1116 按收入类别分开算，卖房利得一般归 passive 类（外国税占这笔所得的比例超过美国最高税率 37% 时改归 general 类，本例没有超过）；上限大致是“美国全部所得税 × 外国来源所得 ÷ 全部应税所得”，而且外国来源的长期资本利得要先按 15%、20% 税率打折（乘 0.4054、0.5405）再代入，标准扣除也要按比例分一部分给这笔利得。按本例粗算，上限约 $112,200，资本利得税 $144,245 抵完还剩约 $32,100；中国多交的约 $53,500 可以往前结转 1 年、往后结转 10 年，但只能抵以后同一类别（passive）外国所得的美国税，多数家庭以后没有这么多外国所得，很可能用不掉。NIIT 不能用外国税抵免（IRS 立场，Treas. Reg. §1.1411-1(e)），$29,235 照交；加州不接受外国税收抵免（FTB Schedule S 说明：付给外国的税不能抵），约 $80,700 的州税照交。实际抵免额以 Form 1116 实际计算为准。

在美国这边实际要交的（联邦和加州合计）：约 $142,000，其中联邦资本利得税约 $32,100、NIIT $29,235、加州州税约 $80,700。中国交的税抵掉了这笔利得联邦资本利得税的大部分，但抵不到 NIIT 和加州州税。用卖国内房产的美国税计算器可以把自己的数代进去。

美元口径利得 $837,150（人民币比 2010 年略升值，多算 $8,536）。联邦所得税大部分被中国税抵掉，但抵免有上限；NIIT 和加州州税抵不掉。

如果中国那边是"满五唯一"免税，或者按核定 1% 到 3% 征收，抵免额就小得多，联邦的 $144,245 要实打实交一大部分。

§121 自住豁免能不能用

美国税法对主要住所的出售有 $250,000（单身）/ $500,000（合报）的利得豁免，条件是卖出前五年内拥有满两年、作为主要住所住满两年（合报拿 $500,000 要夫妻双方都满足自住条件；两年内只能用一次）。

国内的房子能不能用？看事实。如果这套房是你在成为美国税务居民之前的主要住所，卖出前五年内拥有、自住都满两年，可以用，豁免不要求房子在美国。但多数移民家庭的情况是：来美国已经三年以上，国内的房子早就不住了，五年内住满两年这条不满足。

搬出前已经连续住满两年的，搬出后三年内卖出都满足这个条件。上面案例如果满足条件，$837,150 减 $500,000，应税利得只剩 $337,150。代价是能抵的中国税也跟着变少（本例上限降到约 $29,500），美国这边合计约 $62,700，比不用豁免少交约 $79,300。这是"搬出后三年内处理国内自住房"的税务理由。

成本基础的凭证

美国税法要求纳税人证明成本基础。证明不了的部分，可能被按零算，最坏的情况是整个售价都算利得。

需要保留的：购房合同、发票、契税完税凭证、装修合同和付款记录、贷款文件。中文的可以，但审计时可能需要翻译。很多人卖房时找不到 2010 年的装修发票，那 ¥200,000 的基础就没了。

继承或受赠的房产：从父母那里继承的房子，美国税法允许用继承时的市价作为基础（step-up），即便房子在中国、父母不是美国人。受赠的房子用赠与人的原始基础。需要当时的估价文件。

汇款回美国的申报

卖房款汇回美国本身不是应税事件，税是在卖房时产生的。但要注意：

卖房款在国内银行账户停留期间，所有境外金融账户合计一年中任何一天超过 $10,000，就要报 FBAR；资产过了门槛还要报 Form 8938（直接持有的国外房产本身不用报）
电汇不触发现金交易报告（那只针对超过 $10,000 的现金），但银行可能会问资金来源；这些都不是税
如果钱是从父母账户汇来的（比如房子在父母名下，父母卖了给你），超过 $100,000 要报 Form 3520，仍然不是税

常见问题

房子在父母名下，父母卖了把钱给我，我要交税吗？ 不交所得税。父母不是美国税务居民，卖房的税在中国交；给你的钱是境外赠与，超过 $100,000 报 3520，不交税。这比先过户给你再卖，税负低得多。

卖房亏了，能抵美国的税吗？ 自住房的亏损不能抵。出租房通常是 §1231 资产，净亏损按普通损失处理；只持有、不出租的投资性房产才是资本损失，每年抵 $3,000 普通收入，余下结转。自住改出租的，亏损从转出租当天的市价和成本中较低者算起。

房贷有汇率利得怎么办？ 自住房的人民币房贷属于个人交易，不适用 §988（§988(e)）。但借款、还款和买卖房子是两笔交易：还款时因汇率变化产生的汇兑利得照样要报税，汇兑损失属于个人损失，不能扣（Rev. Rul. 90-79）。出租房的外币房贷适用 §988，按普通损益。金额未必小：¥1,000,000 的贷款 2010 年按 6.83 借、2024 年底按 7.30 还清，汇兑利得约 $9,400。

卖房那年收入很高，有什么办法？ 大额利得尽量和其他收入错开年份；如果可能，选其他收入低的年份卖；卖房当年不做 Roth 转换。IRMAA 两年后会体现，65 岁前后的家庭要留意。

卖国内的房子，中国交过的税能抵掉联邦资本利得税的大部分，但 NIIT 和加州州税抵不掉。美国这边最后交多少，主要看你在美国还有多少别的收入、住哪个州、能不能用上 §121。凭证和汇率决定利得本身算得对不对：本例只是装修那 ¥200,000 拿不出凭证，美国这边就多交约 $4,900。