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卖国内房产的美国税计算器

成为美国税务居民之后卖国内的房子，美国要对增值征税。怎么算：成本基础按买入当天的汇率折成美元， 售价按卖出当天的汇率，汇率的变化本身会制造或消灭利得；然后叠上联邦三段税率和 NIIT， 用中国交的税抵免联邦部分（加州不认），剩下的才是要交的。出租过的房子要减累计折旧、交折旧回收税； 受赠和继承的房子，美国的成本基础各有规则。中国的税按征收方式自动算，最后给出两边合计，并排比较放在哪一年卖。

房子怎么来的

父母在世时过户给你的是受赠，父母过世后继承的是继承。两种情况美国的成本基础不一样，下面的说明会跟着变。

买入

能计入成本基础的前提是有凭证：合同、发票、完税证明、装修合同和付款记录。证明不了的部分，可能被按零算。中国算差额时，商品房的装修费最多按原值的 10% 扣。

2010 年前后约 6.8，2014 年约 6.1，2019 年约 6.9。

出租过的话

没出租过填 0。出租期间的折旧，不管当年报没报，卖的时候都按应提的数减基础。 应提多少可以用国内出租房计算器算：境外住宅按 ADS 30 年直线（2018 年前开始出租的 40 年）。

卖出

卖方付的中介费、手续费等。个税和增值税在下面按征收方式自动算，不用填在这里。

美联储 H.10：2025 年底约 7.0，2026 年 5 月约 6.77–6.83，2026 年 9 月下旬约 6.71。

中国这边的税

按房产证或契税完税凭证上的日期算。不满 2 年的要交增值税：2026 年起按售价的 3% 全额征收，另加城建税和教育费附加；满 2 年免征。

差额 = 转让收入 − 房屋原值 − 合理费用，受赠、继承的原值一般按原产权人的购置成本。原值凭证不全的，税务局按售价的 1%–3% 核定；自用满 5 年、又是家庭唯一生活用房的，免个税。具体比例和口径各地不同，以当地税务局为准。要有中国的完税凭证才能在美国抵免。

你在美国的情况

决定这笔利得从哪一层开始堆。

比如退休以后、收入降下来的那一年。结果里并排比较两个年份，其他条件不变。

国内存款利息、出租房的净租金等，已经包含在上面的其他应税收入里。Form 1116 按类别算上限，同类的外国所得会把上限抬高。

国内存款利息目前免个税，填 0；出租房交的个税填在这里。

卖出前五年内拥有满两年、作为主要住所住满两年，房子在中国也可以；搬出前已连续住满两年的，搬出后三年内卖出都满足。单身免 $250,000、合报 $500,000（合报要夫妻双方都满足自住条件），两年内只能用一次。多数移民三年以上的家庭不满足。

9.3%

加州按普通收入分档征税（FTB 2026 年税率表，应税收入超过 $1,000,000 的部分另加 1%），且不接受外国税收抵免。其他州选“单一税率”再拖滑块，无州税的州拖到 0。

抵免后要交给美国的税（联邦 + 州）

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美元口径利得

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联邦税（抵免前）

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中国税可抵免

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州税（不可抵）

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在中国交的税

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中美两边合计

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四步：折算 → 利得 → 联邦税 → 抵免。
步骤金额算法
中国这边：按你选的持有年限和征收方式算。只有个人所得税能在美国抵免。
税种金额算法

放在哪一年卖

同一笔交易放在两个年份卖，只有当年的其他应税收入不同。
项目今年另一个年份
出租过的房子：出租那几年的折旧，卖的时候要从基础里减掉，利得里这一段按普通税率、最高 25% 交税（未回收的 §1250 利得）， 而且 §121 自住豁免排除不了它。当年没报折旧的，也按应提的数减：没扣过的折旧照样要交回收税。卖出那一年还可以用 Form 3115（DCN 107）把漏提的一次补回来； 整套卖给无关的人时，补回的这笔和出租期间挂起的被动亏损一起放出来，可以抵其他收入（§469(g)）。这笔扣除本工具没有算进去。 出租期间每年怎么报，用国内出租房计算器。
三件事各值几万美元： ① 凭证：买房合同、发票、装修记录决定成本基础，找不到就是零； ② 汇率：买入日和卖出日分别折算，不要用同一个汇率；卖出时人民币比买入时贬值，美元利得变小，升值则放大； ③ 抵免：中国的完税证明用 Form 1116 抵联邦税，抵免有上限，抵不完的可以往前结转 1 年、往后 10 年；但 NIIT 和加州州税都不能用外国税抵。

另外：卖房款汇回美国本身不是应税事件；钱在国内账户停留期间，所有境外金融账户合计一年中任何一天超过 $10,000 要报 FBAR，资产过了门槛还要报 Form 8938。 房子在父母名下、父母卖了把钱给你的，你不交所得税，超过 $100,000 报 Form 3520。

本工具按美国联邦规则估算。外国税收抵免按 Form 1116 被动类别的限额公式算：常规税 × 外国应税所得 ÷ 全部应税所得，外国来源的长期资本利得先按税率差调整（15% 段乘 0.4054、20% 段乘 0.5405、按 25% 计税的折旧回收乘 0.6757；折旧回收里落在 24% 档以内、按普通税率计税的那部分不调整，Treas. Reg. §1.904(b)-1(f)(4)(ii) 按实际适用的税率分组），标准扣除按毛收入比例分摊，和卖掉国内的房子这篇文章的算法一致； 当年其他被动类外国所得按普通收入、已含在其他应税收入里，一起算上限；中国个税超过这笔利得 37% 时改归一般类单独算，这是粗判。假设其他收入都是普通收入、用标准扣除。 中国的税按国家税务总局的全国性文件算：增值税不满 2 年按 3%（2026 年起），附加按市区 12% 并减半，各地执行口径（核定比例、原值认定、满五唯一的审核）不同，以当地税务局为准。 受赠按 §1015 承接赠与人成本（亏损时用赠与当天市价），继承按 §1014 过世当天市价；继承后自己花的装修等没有计入。本工具 未考虑结转抵免、AMT、人民币房贷的汇兑损益（自住房的房贷不适用 §988，但还款时的汇兑利得照样要报，汇兑损失不能扣）、出租期间挂起的被动亏损和卖出那年补提的折旧扣除、以及成为美国税务居民之前已实现的部分。 汇率请以实际交易日的银行牌价或 IRS 认可来源为准。加州按 FTB 2026 年税率表分档算，加州应税收入按你填的其他应税收入加这笔利得粗估；其他州按你填的单一税率粗估。